Nieuws

Huizenkopers zijn steeds ouder bij aankoop van een woning.

Door strengere hypotheekregels lijkt het voor jonge starters steeds moeilijker om een huis te

kopen. De gemiddelde leeftijd waarop iemand een huis koopt is inmiddels gestegen naar bijna 40 jaar.

Sinds 1995 houdt het Kadaster en het CBS bij wat de gemiddelde leeftijd is van huizenkopers. Tot 2002 bleef deze nagenoeg gelijk. Tussen 2002 en 2008 steeg de gemiddelde leeftijd, wat deels te verklaren is door de vergrijzing. Vanaf de crisis in 2008 nam de gemiddelde leeftijd weer af, omdat er meer starters dan doorstromers op de woningmarkt waren. En starters zijn doorgaans jonger. Tussen 2010 en 2016 steeg de leeftijd weer. Dit hangt mogelijk samen met de strengere hypotheekregels vanaf 2013, die het voor starters moeilijker maakt een woning te kopen. We bespreken in dit artikel mogelijke oorzaken.

Verlaagde Loan-to-Value (LTV)
Waar een koper in 2012 de kosten voor het verkrijgen van een woning kon meefinancieren, kreeg een koper vanaf 2013 te maken met een daling van de maximale verstrekking op basis van de waarde van de woning. De zogenaamde LTV. In 2017 bedraagt de LTV 101% en in 2018 bedraagt die nog maar 100%. Hierdoor moet een koper een steeds groter bedrag aan eigen middelen inbrengen voor de koop van een woning.

Voorbeeld
Gemiddeld rekenen we met 6% bijkomende kosten bij de koop van een woning. Bij een woning met een koopprijs van € 200.000 k.k. zijn de bijkomende kosten € 12.000. Op dit moment kan een koper maximaal € 2.000 meefinancieren (LTV 101%) en moet dus € 10.000 aan eigen middelen inbrengen. Volgend jaar is dit € 12.000.

Op basis hiervan kun je dus de aanname doen dat een starter langer moet sparen om een woning te kunnen kopen en dus ouder is.

Veranderde financieringslastpercentages
In 2012 startten de financieringslasttabellen bij een rente van 5%. Het financieringslastpercentage dat daarbij hoorde werd ook toegepast, als de rente lager was dan 5%. Door toevoeging van extra kolommen, om recht te doen aan lagere hypotheekrentes, kunnen kopers met hetzelfde inkomen nu een stuk minder lenen. Deze financieringslastpercentages zijn namelijk lager bij een lagere rente. Dit komt omdat de renteaftrek ook minder is bij een lagere rente.

Voorbeeld
Bij een inkomen van € 30.000 was het financieringslastpercentage in 2012 27,5% bij een rente van 5% of lager. In 2017 is dit percentage gedaald naar 25,5% bij een rente van 5% en zelfs 23,5% bij een rente van 4% (de gemiddelde rente voor 10 jaar in 2012).

Inkomen
30.000 5%
woonquote maximale
financieringslast Maximale
Hypotheek 4%
woonquote Maximale
Financieringslast Maximale
Hypotheek
2012 27,5% 8.250 128.068 27,5% 8.250 144.004
2017 25,5% 7.650 119.754 23,5% 7.050 123.058
Verschil     - 9.314     - 20.945

We zien dus dat er de afgelopen jaren minder geleend kan worden met hetzelfde inkomen. We kunnen dan ook de aanname doen dat iemand die jonger is, met een relatief lager salaris minder kan lenen en minder snel de mogelijkheid heeft om een bepaalde woning te kopen.

Gestegen woningprijzen
Sinds 2012 is de gemiddelde koopsom van een woning in Nederland met 7,5% gestegen tot bijna € 244.000. We moeten dus meer te betalen voor een woning. Voor starters die over het algemeen een relatief laag salaris hebben, is de eerste woning hierdoor moeilijker bereikbaar geworden.

Overige maatregelen

Naast bovenstaande maatregelen zijn er nog een tweetal veranderingen die mogelijk de financieringscapaciteit voor starters drukken:

Nieuwe leenstelsel; starters hebben hierdoor vaker een studieschuld. Deze zorgt voor een beperking van de maximale financiering.
Aanpassing registratie BKR; Ook lagere bedragen, telefoonabonnementen en private lease worden tegenwoordig geregistreerd. Waar m.n. de eerste 2 zaken bij starters een rol spelen.

bron Dukers en Baelemans